修繕の状況によって左右されること

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修繕の状況によっても価格は左右される
相場のほかに、個々のマンションの事情が絡んできます。設備などの耐用年数がきているのにも関わらず、まだ修繕工事が行なわれていないとすると、近々、その費用を拠出しなければなりません。管理積立金が不足していれば臨時出費が必要ですから、その分も考慮して購入金額を検討しなければなりません。売主側でそのことを考慮して売却価格が決められていればよいのですが、そうでなければ買主側でそのあたりの事情を探って検討に加える必要がでてきます。過去の修繕の経緯が記録され、これからの修繕についても、その費用を含めた計画が立てられているマンションであれば判断もしやすいのですが、そういうものがないと、住戸単体の価格が妥当なものかどうかの判断さえ危ういものになりかねません。ひとつの住戸という専有部分だけでなく、共用部分を含めた査定が必要になるような仕組みを一般的にしていかなければなりませんが、その実現には管理組合も積極的にならなければなりません。
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価格の査定とは、資産価値を査定することにほかならないわけですから、購入する側からの見方だけでなく、売却する側にも適正な市場を形成するための努力が必要とされる時代になってきたといえるでしょう。

適正な価格か確認できるのか

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不動産を査定する方法としては、取引事例比較法や収益還元法などがありますが、単一の評価法で決められるものでもなく、さまざまな評価を組み合わせて妥当な線を見出すものです。また同時に、物の売買ですから、需要と供給のバランスにおいて価格が決まる性質ももちあわせています。多くの人が住んでみたいと思うような物件は、需要が高いために中古といえども新築並の価格で取り引きされることがありますし、逆に、魅力に乏しい物件では、築年数を経ていなくても、新築時の価格から大幅に下げないと売れないということもあります。最近はインターネットのオークションでも、中古マンションが取り上げられるようになってきましたが、このことからも需要と供給の兼ね合いで価格が決まるということがお分かりになると思います。
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実際のところは、不動産会社が近隣の売り出し事例や成約事例を参考に査定を行なっているようです。新築と同様、.般的にはこれぐらい」という相場価格があって、それをもとに、買主の希望や売却までの時間の兼ね合いから価格を決めていくわけですが、買主から見て高値であればなかなか売れないために、少しずつ価格を下げていくことになります。チラシを出していれば、価格を下げるたびに再度、告知していかなければなりませんから、時間と、チラシ印刷および配布の経費もかかってしまいます。売主がそのマンションを売却して、新規に物件を手当する予定がある場合、そちらのスケジュールに合わせて早く売却の見通しをたてなければなりませんから、時間と手間をかけないように、最初から相場、あるいはそれ以下で売り出すケースもあるでしょう。

住戸のチェック箇所2

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リフォーム時に断熱材を吹き付けたり貼り込んだりといった対策がされていれば、ある程度は改善されるのですが、そのような配慮をせずに、ただ表面をきれいに仕上げただけでは、また同じ現象が起きてしまいます。部分的に壁や天井を補修した跡がある場合や、サッシの錆、木枠の黒ずみが見られる場合は結露が多い状態であったと推測されます。押し入れや物入れの中もしっかり確認しましょう。室内では静かにして耳を澄ましてみましょう。上下階や近隣からの音はどうでしょう。かなり個人差があるので一概には言えませんが、気になる方は要注意です。
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バルコニーへ出て外壁面も見てみましょう。部分的なシミや変色には注意。持ち出しの形状になっているバルコニーでは、床や天井部分のヒビは致命的な欠陥の場合がありますので、専門家の判断を聞いてみたほうがよいでしょう。外廊下についても同じことがいえます。設備に関することも忘れずに。水は勢いよく出ますか?給湯器の容量は充分ですか?電気の容量は?これらは建築当時の予算の都合などで貧弱になっているものがあります。マンションも製品のひとつですから、完成した時から老朽化がはじまります。その
立地条件や築年数により経年変化の状態はさまざまです。細かな点を気にする方は、中古マンションという選択は難しいかもしれませんが、もし少しでも気になる点があれば専門家に見てもらうというのもひとつの方法です。

住戸のチェック箇所1

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長い付き合いになる間柄です。姿形も大切ですが、健康状態や基礎体力に注意しましょう。結婚相手の話ではありません。お探しのマンションの話です。リフォーム済みのマンションは、ぱっと見は新築のようですが、内装に惑わされずにチェックをしましょう。
まず「動かせるものはすべて動かす」ことです。ドア、サッシ、扉、引き戸といった建具類を動かしてみましょう。締まり具合、開閉がスムーズか、建て付けの状態を確かめて下さい。収納扉も忘れずに。経年変化がありますから完壁とはいきませんが、あまりに反りや狂いがひどい場合は建具以外の原因(結露や躯体に問題がある)が考えられるので注意しましょう。
続いて電灯のスイッチ類です。入切りをしてみて接触不良や動きが鈍くないかをチェックしましょう。換気扇や浴室乾燥機の機能についても同様です。あとは水まわりです。水栓がスムーズに動くかどうか、また排水口についても流した時に異音や異臭がないか、確認をしましょう。
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見えない部分をチエックする
古い建物(築15~20年かそれ以上)では外壁面に断熱材が施工されていないことが あります。これは当時の一般的な仕様で、イコール欠陥というものではありません。しかし、それがないこししかし、それがないことが大きな要因となり、結露が発生して壁や天井がカビだらけ、ということがあります。

共用部分の確認は必要か

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中古の場合は共用部分に問題を抱えるマンションが多いようです。チェックの項目は新築時と同じですが、劣化状態まで見なければなりません。できれば専門家に同行してもらいましょう。
修繕記録のチェック
管理人室で書類の整理はできているでしょうか?過去の修繕経歴がきちんと整理されているか、また長期修繕計画書が活用されているかが重要です。誰が理事長になっても書類がすぐに出せる状態が望ましいです。過去の修繕経歴を調べることにより、今どういう状態なのかがわかります。修繕のサイクルのなかで、まもなく大規模修繕を控えていることや、やたらと修繕が多く問題の多い部位(設備)などがわかるでしょう。
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建物のチェック
新築時のチェックと同様、屋上から見ていきましょう。
1.コンクリートの状態・・・共用部の機械室などはすべて見てみましょう。コンクリートが見えているところで異常がないかをチェックします。普段は目にしない地下の受水槽などは極めて悪い状態になっていることが多いのです。受水槽は毎日飲む水を貯めておくところですからとても重要です。
2.壁の状態・・・鉄筋コンクリートが丈夫な構造だといわれるのは、中の鉄筋が構造を支えており、その鉄筋をアルカリ性のコンクリートで保護しているからです。ところがそのコンクリートに亀裂が入ったり、表面の塗装が剥げたりしますと、雨水の浸入や空気中の炭酸ガスにより中性化が進行し、鉄筋が錆びて膨張するためにコンクリートを押しのけ、やがては構造の崩壊を招きます。そのコンクリートを保護するのが塗膜です。塗膜の剥離や浮きがないか見てみましょう。コンクリートの表面をモルタルで覆い、その上に塗料が塗ってありますが、モルタル面で浮いていることが多いようです。タイル張りも同様です。テストハンマーがなければ小型のトンカチでいいですから、壁面を叩いてみましょう。もし浮きなどがあればすぐに分かるはずです。
3.設備の状態・・・給排水の状態はとても重要です。使っている管の種類により赤水が出たりします。貧血気味の方にはおすすめかもしれませんが、錆こぶが大きくなると水量が少なくなり、蛇口が突然接続部で折れて大洪水になることがあります。電気設備にも経過年数により劣化の激しい機器が多く見られます。特に外部に露出している機器類では顕著です。
4.外回り・・・立体駐車場では地下部分に水が溜まり、機械の劣化につながっている場合があります。駐車場が別分譲になっていたりすると、駐車料金を修繕積立金に回すことができませんので、大規模修繕の際に予算が足らず、一時金の徴収という悲惨な事態になりかねません。よくチエックしましょう。

管理状況を調べるには

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マンションの管理状況を調べるには、委託管理契約書に記載されている「管理事務の内容及び実施方法」を見るのが一番なのですが、購入して組合員にならなければ閲覧は難しいです。また、その契約どおりに管理会社が管理しているかも問題です。管理状況を知るチエックボイン卜調査ポイントの一例を紹介しましょう。
1.植栽・・・手入れが行き届いてるということは、植栽の管理がしっかりしているということです。居住者の管理意識が高いと思って間違いないでしょう。特に芝生は頻繁に手入れをしないと整った感じに見えませんので顕著に現れます。
2.駐輪場・・・これも、管理員さんが巡回してまめに整理しているかどうかを現します。マンションの日常の管理は管理員さんの質に大きく関わってきます。
3.掲示板・・・掲示板には行事予定や注意書きなど、管理組合で伝えたいことが掲示されているはずです。発生している問題について掲載していたら、少し注意する必要があるかも知れません。マンションは居住者間のコミュニティがとても大切です。管理組合の取り組み姿勢が見て取れるでしょう。
4.ポスト・・・企業名があると不特定の人の出入りがあるマンションと考えられます。名前の記載がないのも要注意です。プライバシーを守るためにわざと空欄にしている方もいますが、あまり多いと賃貸率が高いとか組合活動に協力的でない居住者が多いということも考えられます。
5.管理員と話をする・・・本当は居住者と話ができればよいのですが、なかなか難しいと思います。そんな時は管理員さんと話をして、人柄をみることで管理会社の質を推し量ることができるでしょう。目では見えない、音に対する居住者同士のマナーなどが想像できる話を聞くことができるかもしれません。
6.ゴミ置場・・・ゴミは普通、捨てる曜日や時間が決まっています。それ以外の日時にゴミが散乱していれば、居住者のマナーや管理員の業務が守られていません。
7.清掃状態・・・廊下などの共用部分を歩くことができれば、清掃が行き届いているかチェックしましょう。「管理の基本は清掃にはじまり清掃に終わる」といってよいくらい重要なポイントです。
8.バルコニー・・・バルコニーは共用部分で、居住者は専用使用権という権利で専用に使用することができますが、使用にはルール(使用細則)があります。もし、バルコニーが使用細則で決められたルール以外の使い方をされていたら、少なくともルールの徹底がなされていないマンションということになります。
マンションも年数が経てば経つほど、賃貸などによって居住者の入れ替わりがあるものです。重要なのは、年数が経てば、より管理組合の役割が大きくなるということです。つまり居住者の意識が高くないと、健全ないいコミュニティは生まれません。管理状況とは、実は共同意識の高い、マナーの守れる人たちが、建物のなくなるその日までどれだけいるかということを現したものでもあるのです。
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現地確認と書類確認
鯛入する前に現地を見ないという方はいらっしゃらないでしょうが、住戸以外の部分は漫然と見てしまうことが多いのではないでしょうか。解説にあるように、チェックポイントをしっかり押えながら、調査するような気持ちで臨みたいものです。また、日常の管理状況を確認するほか、屋根、外壁な配管など、共用部分の大規模な修繕計画や修繕積立金、積立額についても書類で確認してみましょう。築年数や建物形状によって変わりますが、積立額が少ない場合には将来、積立金の増額や臨時拠出も必要になってきます。現状では未整備な管理組合も多いでしょうし、必ずしも情報を開示してくれるとは限りません。しかし、ご自分の財産に関わることですから、購入後に悔やまれることのないよう、できる限り幅広く調べるようにしましょう。

設備に問題は

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設備技術は年々進歩をしていますが、ここのところ数年は特に著しく進歩し、材料、工法などに以前とは大変違っている部分も見られます。特に給水赤水対策、給湯用機器の仕様、排水音対策、空調機器仕様、換気方式、シックハウス対策なども法令により決まりができ(平成巧年7月)、セキュリティなども多様化して、建築時期による設備の内容に違いが出ています。中古マンションを建築年度別に大別すると、昭和30年代、40年代、50年代、60年代、平成5年代以降に分けられると思いますが、マンションの設備は建築年度によってそれぞれ特徴がありますので、竣工年を確かめる必要があります。昭和50年以降より、年度別による設備内容の特徴をみてみましょう。設備の寿命は一般に機器類で平均8~10年位、配管類で平均15~25年くらいという調査結果が出ています。その結果にもとづき中古マンションは検討する必要があります。
1.昭和50年(1975)代・・・洗面所に給湯がない。浴室には風呂釜を設置し、キッチンには小型給湯器を取り付け、別々に機器を設置している。キッチンは壁付小型換気扇で風量が少ないのが特徴です。
・1975年12月・・・飲料水用水槽六面点検空間確保が法令化される。
・1977年以降・・・赤水対策用に塩ビライニング鋼管が本格的に普及する。
2.昭和60年(1985)代・・・平成元年ごろまではバブル期であり、凝った設備を設けているものもあるが、設備内容は低レベルのものが多数ある。
・1980年後半・・・さや管ヘッダ式配管工法の採用がはじまる。
・1989年以降・・・三階建てまで水道直結給水の実施がはじまる。
3.平成5年(1993)代以降・・・最近の築5年以内のものは設備内容も現在とほぼ同レベルです。近年では防犯、防災、キッチンディスポーザ、浴室全自動式給湯機器、24時間換気、床暖房、ブロードバンド対応インターネットなどが標準で設けられているものが多くなっています。
・1995年以降・・・東京都水道局管内の増圧給水方式の採用が許可される。
・1999年以降・・・マルチメディア用大容量光ケーブルの提供がはじまる。
・2000年4月・・・住宅品質確保の促進等に関する法律が施行される。
・2001年以降・・・SI対応集合住宅建設がはじまる。
・2003年7月・・・シックハウス対策の法律が施行される。
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中古マンションを見るうえでの問題点
リフォーム済みとか内装済みという物件でも、設置機器と器具の種類と具合を見るだけでは、本当のところが分かるものでもありません。そこで、設備図もしくはパイプシャフト、メーターボックス内を見るなどして内部を想定する専門知識が多少必要になります。また、この建物はいつ改善工事、または大規模改善工事を行なうのか、もう済んだのかなど調べることも必要であり、このことは購入後の費用にも関係します。

ライフスタイル、ライフステージと合うかが重要

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間取りについては、一概に○○年代以降がよいとか、問題があるということはありませんが、現在の自分たちのライフスタイル、ライフステージに対応できるかどうかがポイントになるでしょう(間取りに附随しての設備についてはいろいろありますが、次項にゆずります)。比較的新しいものには、新築物件と間取り的にはそう変わらないものが多いですから、新築感覚で選べます。
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古いタイプの間取りであっても、人によっては多少の改装やしつらえの工夫で、現代の生活に充分対応できる場合もあるでしょう。古い間取りにもそれはそれなりのよさがあるものです。リフォームするつもりなら、構造や設備を調べ、どの程度の間取り変更が可能かを見極めましょう。集会所やゲストルームなどの共有スペースの有無、またその使用状況を調べるのも必要です。こうした施設が有効に使えると、住戸内の足りない生活空間を補うことができるからです。中古市場は、間取りよりも立地や築年数で価格がほとんど決まってしまいますから、間取りの面で納得できれば結構お買い得な物件があるかもしれません。かつては、マンションは比較的立地のよい場所に建てられることが多かったので、そのような物件では周辺環境や利便性が大きな魅力となっています。いずれにしても、部屋の名称や既成概念にとらわれずに、実際の生活に照らして判断しましょう。案外、新築のお仕着せの間取りより、独創的な自分らしい暮らし方が実現できるかもしれません。

間取りに問題は

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一般大衆向けの「マンション」と呼ばれる集合住宅が普及しはじめたのは1960年代後半に入ったころからですから、柵年ほど前になります。マンションの間取りには、建てられた時代ごとにその平均的な住戸面積や諸室の配置方法に傾向が見られます。間取りは住戸の間口寸法で大体のパターンが決まってきますが、その時代の一般的なライフスタイルやユーザーの好み、流行を反映しています。
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60~70年代のものは、DK+個室という間取りが多く、住戸面積はそう大きくなく2、3DKがほとんどです。玄関を入るとすぐにダイニングキッチンで、そこから直接ドアで便所や脱衣・洗面室に続くという間取りも珍しくありませんでした。
80年代に入ると、住戸面積は少し増え、LDK+個室又はLD+K+個室という間取りになってきます。対面式キッチンが登場するのもこのころです。また、独身者や単身赴任者向けに、ワンルームマンションが数多くつくられたのもこのころです。
90年代、バブル後期以降は、マンションの差別化を図っていたころで、「+αルーム付マンション」「プラスワン住宅」といわれるものや、メゾネットプランなどもこのころから増えてきました。バリアフリーもこのころから普及しはじめていましたが、まだまだ不充分なものが多いようです。DINKSという言葉が流行語となったころは、やはりDINKSの生活を想定した物件なども登場しましたが、「今は昔」の感が否めません。

耐震基準今昔

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新耐震基準以前のマンションに注意
中古マンションの場合、下で説明している「新耐震基準」が施行された昭和56年6月以前に設計されたものかどうかで耐震性に差が出てくるでしょう。そして、耐震性が低いということが分かり、耐震補強をすることになった場合、その工事費を負担しなければならなくなるということもあり得ると思います。阪神淡路大震災以降に耐震改修が施されたのは、新耐震基準施行以前に建てられたものが多いようです。しかし、新耐震基準で設計された建物でも、メンテナンスが行なわれていないと、構造上重要な部分が腐食などにより所要の耐力を発揮できなくなっていることが考えられます。メンテナンス次第で劣化の度合いが異なるので、管理が行き届いているかも確認すべきところです。管理費が高くても、メンテナンスが充分に行なわれているのであれば、かえって安心なのではないでしょうか。阪神淡路大露災では、多くの建物が被害を受けた。当時の耐誕基準を満たしていなかった建物の被害は特に深刻なものだった。新耐震基準にのっとって建てられたマンションであれば、想像される大規模な震災にも、倒壊は免れると考えられる。
震災を経験し、昔よりも強固な物件を立てなければならなくなりました。耐震性もいろいろありますので、←こちらのサイトから自分に有った物件を探しましょう。
新耐震基準の中身
平成12年度に建築基準法が改正されました。これは昭和56年に新耐霞基準が施行されたもののマイナーチェンジと考えられます。この新耐震基準が施行されて大きく変わったのは以下の内容です。
1.許容応力度設計と保有水平耐力の算出をする(統計的に強度の強いものについては保有水平耐力の範出を省略できる)
2.強度のそれほど商<ない建物に関しては靭性(粘り)をもたせるようにする
3.建物の硬さについて上下方向の連続性と平面的なバランスを1平価して設計耐力の最低ラインを決める
4.非構造材やガラスなどの損傷による二次災害を防ぐために変形を制限する
以上のほか、細かな規定がたくさん段けられています。